Immobilier : le marché stagne à la rentrée, la crise s’aggrave dans le neuf

À la rentrée 2026, le marché immobilier français donne une impression trompeuse de stabilité. Les chiffres présentés début septembre par SeLoger et Meilleurs Agents, croisés avec les données de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) relayées par Le Moniteur, dessinent deux visages distincts : un marché de l’ancien qui tient sans vraiment redémarrer, et un secteur du logement neuf toujours enfoncé dans une crise historique.

Un marché de l’ancien qui stagne mais résiste

Sur l’ensemble de 2026, environ 955 000 transactions sont attendues dans l’ancien, un volume quasiment stable sur un an après le net rebond de +12,7 % enregistré en 2025. Le marché plafonne donc juste sous la barre symbolique du million de ventes, sans parvenir à la franchir. Côté prix, la photographie nationale est presque figée : évolution nulle à Paris, léger recul de 0,4 % dans les dix plus grandes villes de province, tandis que les zones rurales continuent de grimper (+3,1 %). Les disparités locales restent marquées, avec des hausses à Bordeaux (+2,6 %) ou Rennes (+2,5 %) et des baisses à Nantes (-2,1 %) ou Montpellier (-2,2 %).

Le crédit immobilier reste la variable clé de cette équation : le taux moyen affiché s’établit à 3,65 % sur 20 ans à la rentrée, mais il peut redescendre à 3,30 % avec les offres boostées et le prêt à taux zéro (PTZ), voire à 1,5-1,7 % pour les primo-accédants qui cumulent les dispositifs d’aide. Ce sont précisément ces montages qui permettent au marché de ne pas décrocher davantage.

Le logement neuf, toujours en crise profonde

Si l’ancien se stabilise, le logement neuf reste le point noir du secteur. Selon l’Observatoire de la FPI cité par Le Moniteur, les promoteurs n’ont mis que 11 649 logements en vente au premier trimestre 2026, le niveau le plus bas jamais enregistré depuis la création de l’Observatoire en 2009 : un recul de 19,2 % sur un an et de 21,2 % sur deux ans. Faute d’acheteurs, près d’un quart des lots proposés (24 %) sont finalement retirés du marché, un taux qui s’approche du record de 30 % atteint fin 2023.

Les réservations de logements collectifs neufs oscillent désormais entre 15 000 et 16 000 par trimestre, contre près de 30 000 avant 2022 : une chute de moitié en quatre ans. Conséquence directe, l’objectif gouvernemental de 400 000 logements neufs par an ne sera, une fois de plus, pas atteint en 2026. Les professionnels pointent l’effet ciseau entre des ménages dont la capacité d'emprunt s’est réduite et des coûts de construction qui ont fortement augmenté, une tendance qui pèse aussi sur les surfaces achetées, de plus en plus petites pour rester dans le budget des acquéreurs.

Locataires, rénovation énergétique et confort d’été : les autres fronts de la rentrée

Du côté locatif, la tension se confirme également : les loyers progressent de 2,6 % sur un an, contre +1 % l’année précédente, un rythme qui traduit la difficulté croissante à se loger dans les zones tendues. Dans le neuf comme dans la rénovation, la réglementation RE2020 s’impose comme un critère de choix, notamment pour le confort d’été des logements face aux canicules. Les ménages qui rénovent peuvent s’appuyer sur des aides comme le dispositif MaPrimeRénov’, dont les règles ont encore évolué début septembre. Face à la complexité du marché, de plus en plus de futurs acquéreurs se font aussi accompagner par un expert immobilier avant de s’engager.

Pour resituer les grands repères de cette rentrée immobilière :

• 955 000 transactions attendues dans l’ancien en 2026 (stable sur un an)
• Taux de crédit moyen : 3,65 % sur 20 ans (jusqu’à 3,30 % avec offres boostées)
• 11 649 logements neufs mis en vente au 1er trimestre 2026, plus bas niveau depuis 2009
• 24 % des lots neufs finalement retirés du marché faute d’acheteurs
• Loyers en hausse de 2,6 % sur un an

Ce contexte touche aussi d’autres pans de la vie économique, comme la finance et l’épargne des ménages ou la réglementation des transactions et des baux, tandis que les nouvelles normes énergétiques rejoignent les enjeux traités dans la rubrique écologie et climat.

Questions fréquentes

Le marché immobilier va-t-il repartir à la hausse ?

Pas de rebond franc en vue : les transactions dans l’ancien restent stables autour de 955 000 sur l’année, et les professionnels parlent d’un « redémarrage inachevé » plutôt qu’une vraie reprise.

Pourquoi le logement neuf reste-t-il en crise ?

La hausse des coûts de construction et la baisse de la capacité d'emprunt des ménages ont fait chuter les réservations de moitié depuis 2021, poussant les promoteurs à limiter les mises en vente.

Les loyers vont-ils continuer à augmenter ?

La tendance récente le suggère : la hausse des loyers a accéléré, passant de +1 % à +2,6 % sur un an, dans les zones où l’offre locative reste limitée.

Sources

• Monimmeuble.com — Point immobilier de la rentrée
• MySweetimmo — Marché immobilier 2026 : la reprise reste inachevée
• Le Moniteur — Crise du logement neuf (Observatoire FPI)