Crédit immobilier : les taux repassent au-dessus de 5 %, qui est menacé d’exclusion ?

Après plusieurs années de taux historiquement bas, le marché du crédit immobilier connaît un retournement brutal. Le taux d'emprunt de l’État français à dix ans a franchi la barre des 5 % fin octobre, une première depuis près de 24 ans, et les banques répercutent déjà cette hausse sur les offres de prêt proposées aux particuliers.

Des taux qui grimpent, des prix qui baissent : le paradoxe du moment

La situation est paradoxale pour les candidats à l’achat : selon une étude récente, les prix de l’immobilier reculent de 0,8 % en moyenne sur le territoire, mais le volume des ventes ralentit fortement. En cause, le coût du crédit qui grignote le pouvoir d’achat immobilier plus vite que la baisse des prix ne le restaure. Plusieurs établissements bancaires évoquent désormais des barèmes à 4 % sur vingt ans, contre un peu plus de 3 % il y a encore un an.

Des emprunteurs fragilisés

Cette remontée n’est pas sans conséquence sur l’accès au crédit. Près de 230 000 emprunteurs seraient aujourd’hui menacés d’exclusion du marché du prêt immobilier, leur taux d’endettement ou leur capacité de remboursement ne passant plus les grilles des banques au-delà de ce seuil des 4 %. Les primo-accédants et les ménages aux revenus modestes sont les premiers concernés, car une hausse d’un point de taux peut réduire la capacité d'emprunt de plusieurs dizaines de milliers d’euros pour un même mensualité.

• Taux moyen sur 20 ans : autour de 4 %, en hausse constante depuis l’été
• Taux d'emprunt d’État à 10 ans : supérieur à 5 %, plus haut niveau depuis environ 24 ans
• Prix de l’immobilier : -0,8 % en moyenne nationale
• Emprunteurs potentiellement exclus : environ 230 000 selon les professionnels du secteur

L’assurance emprunteur, un levier encore sous-utilisé

Face à cette hausse, les courtiers rappellent qu’un poste reste souvent négligé par les emprunteurs : l’assurance de prêt. Grâce à la délégation d’assurance, il est possible de choisir un contrat externe à celui proposé par la banque, parfois à un tarif nettement inférieur, ce qui peut compenser une partie du surcoût lié à la remontée des taux. Pour les ménages qui montent un dossier dans le contexte actuel, comparer plusieurs offres de financement avant de signer devient presque indispensable.

Ce que cela change concrètement pour un projet d’achat

Pour un couple empruntant 250 000 euros sur 20 ans, le passage d’un taux de 3,2 % à 4 % représente une mensualité supplémentaire de l’ordre de 90 à 100 euros, et plusieurs milliers d’euros de surcoût sur la durée totale du crédit. Les professionnels recommandent de solidifier son dossier le plus tôt possible : apport personnel renforcé, stabilité professionnelle démontrée et multiplication des simulations auprès de plusieurs établissements, y compris les courtiers spécialisés en comparaison de services financiers.

Questions fréquentes

Pourquoi les taux de crédit immobilier remontent-ils fin 2026 ?

La hausse suit celle du taux d'emprunt de l’État français à dix ans, passé au-dessus de 5 % pour la première fois depuis environ 24 ans, ce qui renchérit le coût de refinancement des banques et se répercute sur les taux proposés aux particuliers.

Combien d'emprunteurs sont concernés par un risque d’exclusion du crédit ?

Environ 230 000 emprunteurs seraient aujourd’hui menacés de ne plus pouvoir accéder à un prêt immobilier avec des taux proches de 4 % sur vingt ans, selon les professionnels du secteur.

Comment limiter l’impact de la hausse des taux sur son projet immobilier ?

En renforçant son apport personnel, en comparant plusieurs banques et courtiers, et en étudiant la délégation d’assurance emprunteur, qui peut représenter une économie significative sur le coût total du crédit.

Sources

Le Figaro Immobilier ·
Boursorama ·
Ouest-France