Bail commercial : dépôt de garantie plafonné et restitution encadrée pour les commerçants

À compter du 26 août 2026, une nouvelle étape de la loi de simplification de la vie économique entre en application : lorsqu’un local commercial change de propriétaire, c’est désormais au nouveau bailleur de restituer le dépôt de garantie au locataire, et non plus à l’ancien. Une clarification bienvenue pour des dizaines de milliers de commerçants et artisans, qui s’ajoute à un encadrement plus large des garanties locatives entré en vigueur depuis le printemps.

Un dépôt de garantie désormais plafonné

Promulguée le 26 mai 2026, la loi de simplification de la vie économique réforme en profondeur le régime des baux commerciaux. Jusqu’ici, rien n'empêchait un bailleur d’exiger un dépôt de garantie équivalent à plusieurs mois de loyer, parfois cumulé à une caution personnelle ou un nantissement. Le texte plafonne désormais l’ensemble de ces garanties cumulées à l’équivalent de trois mois de loyer pour les baux conclus ou renouvelés depuis cette date. Les baux en cours ne sont pas concernés par ce plafond.

Autre précision utile : les sommes versées au titre du dépôt de garantie ne produisent pas d’intérêts au bénéfice du locataire, sauf clause contraire négociée entre les parties.

Un délai de restitution encadré

Le texte fixe également, depuis le 28 mai 2026, un délai maximal de trois mois après la remise des clés pour que le bailleur restitue le dépôt de garantie, déduction faite des sommes justifiées restant dues (loyers impayés, réparations locatives, etc.). La restitution doit s’effectuer en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception, ce qui offre au locataire une preuve en cas de litige.

Vente du local : la nouveauté du 26 août

C’est la mesure qui prend effet cette semaine : en cas de vente, de donation ou de succession portant sur le local loué, l’obligation de restituer le dépôt de garantie est transférée au nouveau propriétaire, même si c’est l’ancien bailleur qui avait perçu la somme à l’origine. Concrètement, un commerçant qui quitte des locaux récemment revendus n’aura plus à se retourner contre un ancien bailleur parfois injoignable : c’est l’acquéreur qui devra lui régler la somme due.

• Garanties cumulées plafonnées à trois mois de loyer pour les nouveaux baux et renouvellements
• Restitution obligatoire sous trois mois après remise des clés
• Transfert de l’obligation de restitution au nouveau propriétaire en cas de vente, à compter du 26 août 2026
• Aucune application rétroactive aux baux commerciaux en cours

Pourquoi cette réforme change la donne pour les commerçants

Selon les professionnels du secteur, l’objectif affiché est d’alléger la trésorerie des commerçants et artisans au moment de l’installation, un poste de dépense souvent sous-estimé face aux autres frais d’ouverture (travaux, stock, communication). Pour approfondir les obligations comptables liées à l’installation d’un commerce, notre rubrique Business – Entreprise propose plusieurs dossiers pratiques. Les questions de bail touchent aussi de près les professionnels du secteur immobilier, à retrouver dans notre rubrique Immobilier – Construction.

Les litiges liés aux dépôts de garantie restant fréquents, il est conseillé aux locataires comme aux bailleurs de conserver un état des lieux précis et de formaliser tout échange par écrit. Retrouvez d’autres analyses de l’actualité légale dans notre rubrique Droit et Justice.

Questions fréquentes

Le plafonnement du dépôt de garantie s’applique-t-il à mon bail commercial actuel ?

Non. Le plafond de trois mois de loyer ne concerne que les baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026. Les contrats en cours restent régis par leurs clauses d’origine.

Que faire si l’ancien bailleur refuse de me rembourser après la vente du local ?

Depuis le 26 août 2026, l’obligation de restitution est transférée au nouveau propriétaire du local, qui devient l’interlocuteur légal du locataire pour récupérer la somme due.

Le dépôt de garantie produit-il des intérêts pendant la durée du bail ?

Non, sauf accord contraire entre les parties : la loi précise que ces sommes ne portent pas intérêt au bénéfice du locataire.

Sources

• MySweetimmo — Baux commerciaux : ce que change la loi de simplification 2026
• Kohen Avocats — Dépôt de garantie bail commercial : plafonnement, restitution et recours
• Médicis — Loi de simplification de la vie économique : deux mesures pour alléger la trésorerie des commerçants